집값이 폭등하고 있다. 그게 연방준비제도 문제인가요?

 

- 저금리가 집값 상승의 원인?

 

저금리가 주택시장이 활기를 띠게 된 한 이유다. 그들만 있는 것과는 거리가 멀다.

 

달라스 연방준비은행(FRB)의 로버트 캐플런 총재는 통화정책을 위해 앞으로 나아갈 길을 고민하면서 주택시장을 초조하게 주시하고 있다. 올해 집값이 두 자릿수 속도로 오르고 있다. 질로우는 그가 집이라고 부르는 도시의 전형적인 주택이 올해 6월 30만6031달러에 팔렸으며 이는 1년 전의 26만1710달러에서 증가한 것이라고 추산했다.

카플란 씨의 동료들 중 몇 명도 비슷한 우려를 하고 있습니다. 그들은 주택 붐이 결국 금융 안정을 위협하는 거품처럼 보일 수 있다고 우려한다. 그리고 일부는 중앙은행의 대규모 채권 매입이 이를 부풀리는 데 도움이 될 수 있다고 불안해한다.

세인트루이스 연방준비은행(FRB)의 제임스 불라드 총재는 "많은 자료를 토대로 입증되지 않은 보고서를 내놓아 주택 거품이 일다는 사실이 나를 불안하게 한다"고 말했다. 루이스는 금요일 기자들과의 통화에서 말했다. 그는 아직 사태가 위기 수준에 도달했다고 생각하지는 않지만, 연준은 상황을 더 부채질하는 것을 피해야 한다고 믿고 있다. "2000년대 중반 주택 거품으로 인해 많은 문제가 발생했습니다."

거의 모든 곳에서 주택 가격이 점점 비싸지고 있기 때문에 정책 입안자들은 가격이 오르는 것을 멀리 볼 필요가 없다. 아이다호주 보이시에서 일반 주택을 구입하는 비용은 6월에 약 46만9천 달러로, 현지 주택가치에 대한 질로우의 추산에 따르면 1년 전 33만5천 달러에 비해 증가했다. N.C.의 일반적인 주택은 26만 9천 달러에서 36만 2천 달러의 가치가 있다. 질로우의 자료에 따르면, S&P 코어로직 케이스-쉴러 지수는 지난 1년 동안 전국적으로 15퍼센트 상승했으며, 이는 올해 5월까지 사상 최고치인 16.6퍼센트 상승한 것이다.

 

 

- 높은 수요로 인한 집값 상승

 

입찰 전쟁은 구매자들을 좌절시킨다. 요원들은 광란의 경쟁을 헤쳐나가기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 최근 산업 조사에 참여한 소규모 은행가들의 절반 가량은 현재 주택 시장 상황이 미국 경제에 "심각한 위험"을 초래한다고 말했다. 국회의원들과 경제 정책 입안자들은 상황이 진정되기를 바라고 있는데 특히 거품이 낀 집값이 결국 전세값으로 흘러들어갈 수 있기 때문에 대유행 시대의 퇴거 유예와 경우에 따라서는 수개월간의 빚진 임대료 지불 유예에 직면해 있는 저소득층 가정의 경제적 여유가 악화될 수 있기 때문이다.

업계 전문가들은 현재의 집값 호황은 저금리, 수요 호황, 공급 병목현상의 칵테일에서 비롯된 것이라고 말한다. 한마디로, 많은 사람들이 비난할 정책 하나 없이 쉽게 고칠 수 없는 상황을 절실히 느끼고 있다.

연방준비제도 관리들은 주택에 관한 한 특히 까다로운 계산법에 직면해 있다.

그들의 정책은 확실히 수요를 촉진하는 데 도움이 됩니다. 채권 매입과 낮은 연준 금리는 주택담보대출을 싸게 만들어 사람들이 더 많이 빌리고 더 많이 사도록 고무시킨다. 그러나 집값 열풍의 배후는 금리만이 아니다. 이는 또한 인구 통계, 대유행으로 촉발된 공간에 대한 욕구, 신규 및 기존 분양 주택의 매우 제한적인 공급 등 중앙은행이 통제할 수 없는 요인들로 거슬러 올라간다.

제롬 H. 파월 연준 의장은 최근 의회 증언에서 "금리는 수요를 뒷받침하는 요인 중 하나이지만 공급 측면에서는 별 도움이 되지 않는다"고 설명했다.

구체적으로 주택을 규제하기 위해 금전적 지원을 철회하는 것은 매력적이지 않은 전망인데, 그렇게 하면 전체 경제가 둔화되고 중앙은행이 완전 고용을 육성하기가 더 어려워지기 때문이다. 연방준비제도이사회 정책결정위원회는 수요일 정책을 전폭적인 지지 모드로 유지하기로 의결했으며, 파월 장관은 이어진 기자회견에서 경제가 중앙은행의 일자리 목표치에 미치지 못하고 있다고 말했다.

 

 

 

- 저금리가 집값 상승의 원인?

 

 

2018년과 2019년에는 주택 수요가 강세를 보였지만 지난해 초 연준에서 금리를 0에 가까운 수준으로 인하하고 대유행 초기 시장을 진정시키기 위해 정부 지원 부채를 매입하기 시작하면서 본격적으로 도약했다. 주택담보대출 금리는 떨어졌고, 주택담보대출 신청은 급증했다.

연방준비제도이사회(Fed)가 경제를 유지하기 위해 싸운 부분적인 요점이기도 하다. 주택 구입은 세탁기, 휘장, 어린이 풀장 등 모든 종류의 지출을 증가시키므로 전체 경제를 끌어올리는 데 핵심적인 수단입니다. 그것을 굽는 것은 허우적거리는 성장을 되살리는 데 도움이 된다.

 

이러한 저금리는 주택이 사회적 약자로 진입하고 있을 때 타격을 받았다. 출생연도 기준으로 미국 최대 그룹인 1991년생 미국인들은 이제 막 서른 살이 되었다. 밀레니얼 세대인 밀레니얼 세대가 5층 현장실사를 통해 자신들의 집과 거래하는 방안을 생각하기 시작하자, 코로나 바이러스 차단이 실시되었습니다.

갑자기, 더 많은 공간을 갖는 것이 가장 중요해졌다. 일부에서는 정부 부양책에 대한 여러 차례에 걸친 점검이 계약금 지급을 보다 실용적으로 보이게 했다. 다른 이들에게 원격 근무는 새로운 주택 시장과 가능성을 열어주었다.

유행병이 창궐했을 당시 레이나와 데이비드 포메로이(36)는 캘리포니아 산타클라라의 한 임대주택에서 2세와 7세 자녀와 함께 살고 있었다. 캘리포니아 가격을 사는 것은 꿈만 같았고 그들은 가족과 가까운 곳에서 살기를 원했고, 그래서 그들은 포메로이 씨의 오빠 근처인 콜로라도의 볼더강으로 이사하기로 결정했다.

 

 

 

- 2008년 월가의 금융위기 잊지 말기

 

그리고 2000년대 중반 은행들이 주택담보대출 묶음을 쪼개서 복잡한 금융구조로 만들고 결국 무너져내린 월스트리트에 큰 문제가 있었다. 은행들은 대차대조표에 이러한 많은 재고성 증권을 보유하고 있었으며, 이러한 증권의 붕괴는 대출과 이로 인한 사업 확장, 고용, 지출의 급격한 중단을 초래하는 금융 부문의 광범위한 고통을 초래했다.

은행들은 이제 훨씬 더 나은 규제를 받고 있다. 그렇다고 해서 현재의 호황 속에 어떠한 금융 안정 위험도 숨어 있지 않다는 것은 아니다. 집값 상승은 인플레이션을 유지하는 데에도 도움이 될 수 있다. 정부는 사람들이 정기적으로 소비하는 것의 비용을 파악하여 인플레이션을 측정하기 때문에 주택 가격이 아닌 임대료로 주거 비용을 계산한다.

그러나 치솟는 주택시장은 임대료 상승과 연관되어 있다. 이는 사람들이 주택 소유로 도약하는 것을 어렵게 만들고, 이는 임대 수요를 증가시키고 임대료를 증가시킨다. 이는 인플레이션 데이터에 큰 문제가 될 수 있는데, 임대료와 관련된 주거 비용이 주요 조치 중 약 1/3을 차지하기 때문이다.

연방준비제도이사회가 어떻게 할 수 있겠어? 불라드 총재를 포함한 관리들은 연방준비제도이사회(Fed)가 주택담보대출과 주택담보대출 증권의 월별 매입을 조만간 늦추고 주택담보대출의 가격을 너무 낮게 유지함으로써 불필요한 부양책을 마련하지 않도록 하는 것이 타당할 것이라고 제안했다.

연준의 매수세가 언제 어떻게 완화될지에 대한 논의는 계속되고 있지만, 대부분의 경제학자들은 올해 말이나 내년 초에 채권 매입이 둔화될 것으로 예상하고 있다. 그것은 주택담보대출 금리를 올리고 호황을 누리는 시장을 조금 더 둔화시킬 것이다.

그러나 차입원가는 앞으로도 역사적 기준으로 낮게 유지될 가능성이 높다. 연준은 채권 매입을 철회할 것을 고려하면서도 장기 금리가 하락한 것은 투자자들이 세계 성장 전망에 대해 더 침울해졌기 때문이다. 그리고 연준은 더 강력한 도구인 정책 금리를 조만간 바닥에서 내릴 것 같지는 않다.